【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

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2008年以来,美国进入了后经济危急时代,面临地产周期加长、新建项目增多、商业租金上涨等征象,引发了投资者的担忧——下一次地产衰退要即未来临了么?

但康健的宏观经济数据、增进的商业地产借贷、活跃的REITs并购征象,似乎又预示着REITs市场未来优越的预期,衰退预期的焦虑也由此被取消。

不外,运气弄人,2020年一场突如其来的疫情“黑天鹅”,再次给看涨的投资者们泼了一盆冷水。REITs也忧伤泛起两位数的跌幅,亏损甚至跨越标普500。

这是衰退的先兆吗?若是经济衰退真的提前降临,应该若何投资REITs呢?

本系列文章共分三篇,将从GDP、失业率、市场利率、住房自有率几个宏观因素,以及商业地产租金、空置率、新建数目、市场杠杆等微观因素,带列位投资者回首2020年第一季度REITs市场的整体显示,为投资者们剔选出优越的行业和个股,并对未来的美国REITs市场走势举行展望。

在上一篇中,我们先容了影响REITs市场的宏观经济因素。(疫情“黑天鹅”降临,REITs还能投么?)

本篇,我们将为人人详解地产周期。为什么要着重研究地产周期呢?

从历史来看,商业地产的需求与GDP的商业周期慎密相关,然则,美国这次的经济苏醒已超10年之久,长于通常的4-6年商业周期。由于地产行业的市场周期会通过影响租金、空置率和地产估值来影响REITs的显示。以是除了关注宏观经济,需要通过考察影响地产行业特有因素,来研究地产周期。

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新建住房比例未到达上一周期平均水平

一样平常我们可以通过市场供应和商业抵押贷款等前行指标来判断地产行业是否进入衰退。

首先,重新建住房来看,REITs主要投资的地产类型中,险些所有类型的制作都市受宏观趋势的影响,遵照一致的周期性名目,但也有破例。

好比,只管1980年美国经济处于衰退,但由于“婴儿潮一代”在70-80年月整体进入购房居家的岁数,导致多单元住宅新建(下图蓝色区域)数目激增,一反衰退时代新建住房削减的正常征象。同样,1980年月的办公楼投契热潮也很显著(红色区域)。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

说明:数据停止2017年8月尾,泉源:REIT

08年经济危急之后新建有所恢复,到了2017年又泛起回调。

好比,2017年的上半年,非住民制作支出在金额和GDP占比都下降了。

经济学家指出,当经济仍在扩张且修建业占GDP的比重低于耐久平均水平时,这种幅度的减速是不寻常的。

这种征象可能是由于2012-2016年修建业生长过快,开发商们忧郁市场供应过多而变得小心郑重,以是许多新建歇工了。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

说明:

1. 以上统计的非住民住房包罗多单元衡宇、办公室、零售、旅店等REITs投资的大部门地产标的。

2. 新建支出绝对数值是经季节调整的年化数据。

直到2019年,新建供应量也是对照低的。

但这对包罗REITs在内的商业房地产投资者而言可能是个好新闻,由于前几年的新建放缓削减了未来几年供应过剩的风险,有可能促使租金和房地产价钱的上涨,提高投资回报。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

泉源:REIT网站

总体来说,从修建业周期角度来说,新建市场供应未到达上一周期的平均水平,整体周期变长。

加上新建住房转变和经济周期险些一致,以是较低的新建住房水平和扩张的宏观经济预期显示,地产新建只管放缓,但有增进趋势,至少地产周期在近一年至两年内不会进入衰退。

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连续高需求驱使租金和占有率维持高水平

2011年以来,险些REITs涵盖的所有类型地产,住房占有率出现逐年增高的态势,因此,住房租金处于高水平。

泉源:REITWatch 2020年1月讲述及REIT网站

说明:

1. “至今”指停止到到2020年3月。

2. “扩张阶段(到新波峰)的累积回报率”“扩张阶段(到新波峰)的年均复合回报率”,盘算数据停止到2019年12月尾。

虽然由前面的剖析可知,这次地产的扩张时间增进了不少,然则这并不意味着马上会进入衰退。

由于从地产的周期剖析并连系基本面可知,本次地产扩张阶段仅90个月,远小于之前两次周期中扩张阶段的平均值160个月。

最主要的是,从累积回报率来看,2008金融危急造成的地产市场低谷到现在,总回报率不及以往周期的同期显示,证实扩张阶段尚未竣事。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

退一万步讲,纵然美国经济真的进入衰退,股市低迷,REITs也能显示相对较好。

由于REITs自然具有股票和实物资产的双属性,以是与除REITs外的股市相关性较低。

这也就是为什么REITs常被作为抵制经济衰退风险的资产之一。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

原数据泉源:UBS, Bloomberg, NBER, Cohen & Steers

由上图可知,REITs的收益更稳固,比一样平常的股票更适合在经济衰退作为投资标的。

而且,对照有趣的是,REITs可能受地缘政治影响较低。

好比美国天下房地产投资信托协会研究发现,随着商业摩擦在2019年5月加剧,REITs与一样平常股票市场指数之间的相关性急剧下降,跌至30%以下,远低于近年来的平均水平,即跨越50%。

这是由于REITs的标的主要集中在美国境内,受商业战影响较少。以是,这证实晰与一样平常股票投资相比,REITs的投资在一定水平上还能降低政治风险。

【投资人风险投资】地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

泉源:Nareit Economic Outlook 2020

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小结

从地产市场的基本面来看,新建住房供应仍未到达上一周期的平均水平,说明市场供应仍有增进预期,本次地产市场周期被拉长。

市场的求过于供和活跃的私募生意使得租金和房价居高不下,但这并不意味着REITs会有“泡沫”,由于REITs标的的市价耐久低于价值的,即普遍被低估了。

另外,REITs的商业抵押杠杆,作为地产市场衰退的先行指标之一,其整体的下降证实晰REITs的资产欠债表加倍稳健,能更好支持未来运营。

事实上,直接从地产市场的整体显示就能看出,本次地产周期仍处成熟扩张阶段,由于扩张阶段的整体回报率未达前两次周期同期的平均水平。而且要知道的是,REITs和一样平常股票虽然都是在生意所流通生意,但REITs的驱动力主要来自房地产市场周期,而不是像其他上市企业一样,主要受宏观经济影响。