【投资易】维权漩涡中的龙湖

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龙湖团体2019年中报业绩依旧稳到没故事。

“没有故事就是好故事。”8月26日,龙湖团体董事长吴亚军在中期业绩宣布会如是说。

话音刚落,业绩会现场就出了个项目质量上的“故事”。

一位自称是龙湖业主的西装男士,手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题:“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是维权的代名词?”

龙湖2019年中报实现1056亿元的销售额,385.7亿元的营业额,47亿元的焦点溢利,净欠债率只有53%,融资成今年利率4.56%。

这是一个房企优等生,优异到他们的CFO说:“我们从来没用过信托、资管这类融资工具”。

然则,香港业绩会现场缘何泛起云云一幕?

长沙项目屡被投诉

《棱镜》领会到,该男士是龙湖长沙楼盘——水晶郦城的业主支属。

2017年2月,龙湖以3.11亿元的总价竞得长沙市[2016]长土网064号地块,地块占地总面积1万平方米,设计修建面积5.5万平方米,容积率≤5.5,设计用地性子为商住。

该地块属于长沙市岳麓区滨江新城板块,现在的建成项目叫做“水晶郦城”。

作为龙湖在长沙的第一个精装修楼盘,该项目自称,电梯、瓷砖、吸烟机、橱柜等配套均为名牌产物。该项目有两栋住宅和一栋公寓,于2017年12月拿到预售证,共推416套房源,户型面积在88平米到115平米之间,此外另有33平米到50平米的公寓,设计于2019年6月交房。

然则,与龙湖对外宣传所差其余是,《棱镜》查询公然信息发现,从2019年5月尾起,关于该项目的投诉维权,屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站,问题指向龙湖涉嫌虚伪宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

有业主对长沙市长信箱投诉称,长沙市发改委监制的项目毛坯均价为10790元/平方米,龙湖对外售价则在每平米1.1万至1.58万之间(毛坯+精装修,一房一价),均价在13258元/平方米。减去毛坯立案价后,单精装修均价为2468元/平方米(含公摊),然则,“龙湖精装修尺度不到1000元/平方米,对外宣称2500元/平方米,并拒绝提供装修清单。”

根据2017年6月《长沙市商品房销售价钱明码标价监制规程》(长发改价控[2017]96号)文件划定,精装价钱不得跨越毛胚15%。

“若是根据毛胚价钱15%审定龙湖水晶郦城精装价钱,剩余部门为毛胚价钱,那么龙湖水晶郦城毛胚价钱售价远高于发改委批复价。若是龙湖水晶郦城毛坯价与发改委一致,则精装价钱违法划定跨越15%,凌驾划定850/平方米。”这位主业反映称。

另有维权业主示意,水晶郦城交付住宅严重低于样板房工艺、质量和尺度,且样板房在项目交付完毕之前违规拆除,涉嫌掩饰现实交付衡宇装修品质下降的问题。

7月26日,长沙住建局就龙湖项目维权业主反馈的问题做出回答:已责成开发单元举行整改,按拆除前经公证机关公证的尺度建设样板房。

不外,长沙住建局并未正面支持业主的精装修维权要求,“业主以为存在交付尺度差异、装修质价不符,与购房条约约定纷歧致的,可以通过双方友好协商解决或司法途径解决。”

自私自利照样治理不善

值得注重的是,该项目拿地时的楼面价是5637元/平方米,平均售价13258元/平方米,两者相差7621/平方米。

“刨除建安、营销等成本,留给开发商的利润空间足够了,但项目搞成这样,只能说开发商或者自私自利,或者治理不善,或者两个缘故原由兼而有之。”一位不愿签字的房产谈论人士对《棱镜》示意。

上述维权业主大闹业绩会事宜发生后的第二天,龙湖公然回应称,事宜发生后,该公司立刻放置专人对该男子的身份和所述情形举行核实。经确认,该男子所诉精装修衡宇在交付时存在与业主预期不符的情形,在此前双方的相同历程中,龙湖的相同态度未能令业主。

同时,龙湖向该业主致歉,并称,将强化治理,针对业主的合理要求迅速、起劲改善相关产物和服务。

《棱镜》未能与这位维权男子取得联系。

长沙市场对龙湖来说异常主要。其财报显示,2019年上半年,龙湖在长沙的条约销售额为46.14亿元,销售额在龙湖所有进驻都会中排名第8位,2018年同期则为26.14亿元;龙湖在长沙2019年上半年的营业额为12.54亿元,排在第4位,上年同期则为2.61亿元。

从土地贮备来看,龙湖在长沙拥有的总修建面积及权益修建面积,划分占总土储的2.7%及1.9%,到达192.38万平方米、90.86万平方米。

但龙湖的致歉声明无法注释:一直以产物过硬著称的这家公司,为何频仍泛起维权事宜?

例如,一位成都业主此前在地方政府留言板投诉:位于龙泉驿区大面镇三千庭项目,由于政府限购限价,清水房变精装,且精装质价不符……都是偷偷赶工期用没有型号的次等质料完成精装房的装修,以营业的利益跟身体康健为价值,到达变相涨价的目的。

确实,龙湖2016年至今的盈利能力简直一流。

《棱镜》查阅通告获悉,该公司销售额增速迅猛,2016年、2017年、2018年和2019 年中划分实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元,其中2017年的销售额增速高达77.1%。

与之相对应的是龙湖飙升的净利润,2016年至2019年中,划分到达77.6亿元、97.7亿元、128.5亿元、47亿元。

龙湖对自身的财政状态颇为自信,龙湖执行董事兼CFO(首席财政官)赵轶示意:“我们从来没用过信托、资管这类,在这个阶段信用很好的公司反而能拿到一些合适的融资。我们对未来融资成本的稳固是保持信心的。”

政府限价不是捏词

不只龙湖,素以质量和服务优质著称的万科、华润等,同样频仍被曝楼盘质量等问题,更遑论、恒大等素以高周转著称的开发商。

龙湖业主维权事宜两天前,8月24日,上海闵行区七宝万科商业广园地下一楼的一块面积约二十平方的天花板突然发生局部塌陷,所幸的是没有造成职员伤亡。

“这年头,不来个质量维权,都欠美意思说自己是乐成人士。”员工挖苦道。

该员工于2017年6月在北京买了一套期房,2018年9月收房的时刻,发现“买家秀”和“卖家秀”截然差异,窗户变小、绿化削减、装修缩水。

尤其是2017年以来,楼盘维权现场愈演愈烈。

成都一家高价拿地的开发商高管(假名)道出其中的深条理缘故原由:“土地市场火热时,房企高溢价拿地,出售之时遭遇政府限价,不得不以牺牲质量为条件保住利润。”

于飞甚至预言,高溢价拿地之后,中小开发商可能会晤临资金断流的情形,有的项目盖到一半发现上不了市,拖欠建设方工程款,三角债可能会大量泛起。

此外,他剖析称,根据房地产行业正常建设周期,一样平常一年半到两年会交房,以是昔时年头拍的土地最早会在第二年下半年交房,“到时刻将泛起大量客户投诉,以为装修不值这个价钱。”

于飞讲这话时,是在2018年成都楼市火热期。他的预言不幸掷中,而且不止成都云云,天下多个都会泛起业主对开发商的质量控诉。

某国资房企的一位营销认真人示意,政府在2017年前后,最先对开发商新居生意执行限价,而集中上市的新居拿地成本普遍很高,因此利润被压得很低。

“固然,开发商有自己的套路,政府限房价了,开发商可以捆绑精装修、车位、电梯、地下室销售,好比一套屋子售价500万元,开发商说装修需要50万,车位需要20万,电梯需要10万,这样算下来,这套房的总价就需要580万。”该营销认真人示意。

这些套路在一些调控不算很严的三四线都会可以打擦边球,但在北京等一线都会就行不通了,例如北京明文划定严禁企业捆绑精装修及地下空间。

“于是,开发商只能另谋他法,好比降低装修尺度,原先5000/平方米的,给降到2000/平方米甚至更低,于是新居的材质、小区园林景观、电梯的空间等等都改变了。”上述营销认真人说。

不外,开发商在某些都会某些地块上高溢价拿地后遭遇限价,并非是其降低质量偷工减料的捏词。由于头部房企为规避风险,偏重结构天下各多数市圈,在一二线和三四线都有拿地,此处利润薄,彼处利润厚了,因此都在做通盘考量。

即如龙湖团体,其2016至2019年上半年的项目平均销售价钱划分为:14642、15352、16229和16228元/平米,基本呈逐年上涨之势。

而其拿地成本,从2016年至2019年上半年划分为:6329、6445、5297、5632元/平米,并没有逐年上涨,一些年份甚至泛起下降。

调控,来了还会去,楼市,凉了还会热。而品牌,一旦砸了,何时才气回来呢?这是所有房企都需思之又思的问题。